ک. اطهاری و پ. ترشیزیان
مالکیت، و از آن
جمله مالکیت بر زمین، بنا بر قانون مدنی ایران (مصوب 1307) یکی از حقوق شهروندان
ایرانی است. قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1302 به تصویب رسید و در سال 1310 ثبت
املاک اجباری شد که هنوز قانون آن با تعدیلات متعدد به قوت خود باقی است. براساس
این قانون مالکان کل یک ده را به نام خود ثبت می نمودند، اما روستائیان امکان ثبت
تملاک خود را در بافت مسکونی روستا نداشتند. در مناطق شهری از سال 1334 بنا بر
قانون شهرداری ها، ادارات ثبت و دادگاه ها موظف شدند که تفکیک اراضی محدوده شهرها و
حریم آنها را براساس نقشه ای انجام دهند که به تصویب شهرداری ها رسیده باشد، اما در
مورد روستاها مرجعی مشخص نشد. بدین ترتیب هرچند با آغاز اصلاحات ارضی (1341)
روستائیان صاحب نسق به تدریج مالک اراضی زراعی خود گشتند، اما تمهیدی رسمی برای ثبت
مالکیت خانه های اندیشیده نشد. در نتیجه روستائیان از این وجه از حقوق پایه مدنی
خود محروم مانده و دچار نوعی "مسدودیت" اجتماعی واقتصادی گشته بودند. بطور مثال
هرچند روستائیان در حوزه بهره برداری کشاورزی "بانک پذیر" شده بودند، اما در حوزه
مسکن و ساختمان به دلیل نداشتن سند رسمی از چنین امکانی محروم ماندند.
بالاخره در تبصره 71
قانون برنامه دوم توسعه (78-1374) و
آئین نامه اجرایی آن به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی که به موجب قانون اساسنامه خود
وظیفه عمران روستایی و تهیه طرح هادی روستایی را بر عهده داشت، مأموریت داده شد که
تهیه نقشه های تفکیکی روستاها را از روستاهای بالای 400 خانوار آغاز کند. همچنین
ادارات ثبت مکلف شدند بر اساس این نقشه اقدام به صدور سند مالکیت برای روستائیان
نمایند. در برنامه چهارم توسعه (84-1374) تمام روستاهای دارای شورای اسلامی مشمول
این اقدام گشتند. بدین ترتیب گامی اساسی برای تأمین این وجه از حقوق مدنی روستائیان
برداشته شد.
تا پایان سال 1386 بالغ
بر 963 هزار سند مالکیت برای املاک و ساختمانهای مسکونی و غیرمسکونی در بافت یا
محدوده روستاهای ایران صادر شده است، اما پس از یک دوره شتابان رشد صدور سند و
توفیق بطور نسبی کامل آن در برخی استانها، از شتاب آن کاسته شد و به توقف نسبی در
برخی استانها و پهنه ها رسید. به جز برخی ناکارآمدی های سازمانی، مالکیت اوقافی و
بنیاد علوی، و افزایش "هزینه های معاملاتی" برای فروشندگان و خریداران زمین از
دلایل اصلی کند شدن آهنگ صدور سند بوده است. از سوی دیگر به رغم افزایش منزلت
اجتماعی و توان بالقوه اقتصادی خانوارهای روستایی، نشانه های "شکست بازار" زمین
ومسکن در مناطق روستایی و همچنین "شهری شدن" روستا یا از بین رفتن هویت کالبدی و
طبیعی آن آشکار شده است. پدیده هایی که نهادسازی ها و برنامه های مکمل برای
ساماندهی احتیاج دارند.
واژگان کلیدی: حقوق مالکیت. بازار زمین و مسکن(روستا)، هزینه معاملاتی.